Ontwikkeling zorgvastgoed door te navigeren

Fasenmodel

Hoe navigeer je effectief door veranderingsprocessen? Een mogelijk model is werken met een viertal emotionele en gedragsmatige faseringen:

• Status Quo: De huidige, vertrouwde situatie waarin routines en processen voorspelbaar zijn. Het geeft comfort, maar kan ook saai of frustrerend zijn.

• Disruptie: Een verstoring of verandering die de bestaande situatie uit balans brengt, wat vaak leidt tot onzekerheid en weerstand. Dit kan leiden tot boosheid of ongeloof.

• Adoptie: De fase waarin individuen of teams de verandering beginnen te accepteren en zich aanpassen aan nieuwe realiteiten. Het is zoeken naar de balans tussen optimisme en twijfel.

• Innovatie: Het stadium waarin de verandering volledig is geïntegreerd, wat leidt tot nieuwe manieren van werken en verbeterde resultaten. Er is sprake van verbondendheid en eigenaarschap.

Status quo

Ik pas het model toe op de ontwikkeling van zorgvastgoed. De status quo kenmerkt zich door: zorginstellingen werken met bestaande gebouwen die vaak verouderd zijn, modellen zijn veelal gebaseerd op traditionele intramurale zorg, grondposities, eigendomsconstructies en financiering zijn langlopend en relatief rigide, stakeholders (zorgverleners, gemeenten, bewoners) zijn gewend aan de status quo.

Disruptie

Verandering begint te ontstaan door de toekomst van wonen met zorg in te brengen. Disruptie ontstaat doordat wachtlijsten toenemen en personeel steeds schaarser wordt. Er is behoefte aan nieuwe woonzorgvormen (bv. geclusterde woonzorg, levensloopbestendig wonen). De energietransitie stelt nieuwe eisen aan gebouwen.

Adoptie

In de adoptiefase gaan partijen nieuwe wegen verkennen. Projecten worden gestart met innovatieve woonzorgconcepten (bv. zorgbuurten, seniorencoöperaties, modulair bouwen). Er ontstaat draagvlak bij stakeholders: bewoners, gemeenten, architecten, zorgorganisaties. Experimenten worden opgezet: hoe kunnen we zorg en wonen anders combineren.

Innovatie

In de innovatiefase worden nieuwe modellen leidend. Geïntegreerde woonzorgconcepten worden de norm. Vastgoed wordt ontwikkeld vanuit leefomgeving, niet vanuit gebouw alleen. Er ontstaat een ecosysteem rond wonen, zorg, welzijn en technologie (‘De buurt als ecosysteem’). Participatie van bewoners, duurzaamheid en digitalisering zijn ingebed in het ontwerp.

Dit model kan bijvoorbeeld ingezet worden bij workshops voor zorgorganisaties, gemeenten en vastgoedontwikkelaars of dialogen met bewoners en de buurt. Voor projectontwikkelingstrajecten is het model toepasbaar door vanaf de start te werken met de vier fasen om zo de verwachtingen te kunnen structureren.

Literatuur

Bateman, C., M. Pleshette, A. Cindrich en C. Philips. (2023). Change: How to Turn Uncertainty Into Opportunity. Mango
Woldendorp, H. (2021). Technologische en sociale innovatie in de ouderenzorg. SWP

Toekomst seniorenhuisvesting

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: noodzaak voor vitale wijken

De digitale transformatie van de gebouwde omgeving: effectief seniorenbeleid wordt urgenter

Integrale benadering

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties, industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten te bedenken en in te richten.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).

Kans of probleem

Als je positief naar vergrijzing kijkt (ik zal wel moeten: begin volgend jaar word ik 70) kun je denken aan de inzet op het gebied van vrijwilligerswerk en mantelzorg, overdracht van kennis en ervaring, kleinkinderopvang of bestuurlijke ervaring in organisaties. Vergrijzing biedt nieuwe marktkansen op het gebied van zorg en technologie, woonvormen en recreatie.

De problematische kant ligt bijvoorbeeld bij druk op pensioenstelsel, stijgende zorgkosten, personeelstekorten in de zorg of de woningmarktproblematiek. Maatschappelijk kun je denken aan toename van eenzaamheid, de toenemende zorgvraag en bijvoorbeeld digitale exclusie.

Activering

Hoe gaan we hier mee om: we blijven in ieder geval actief. Een steeds grotere groep gepensioneerden doet op allerlei manieren mee aan de samenleving. Zij zijn actief in het verenigingsleven, nemen deel aan culturele en sportieve activiteiten, doen vrijwilligerswerk en geven mantelzorg (SCP 2024). Driekwart van de 65-plussen zijn vitaal, ondernemend en doen volop mee. We blijven vaker werken na de AOW-leeftijd. In 2040 ligt de gemiddelde pensioenleeftijd rond 68,4 jaar zijn. (In 2016 was die gemiddeld 64,4 jaar). De groep werkende 65-plussers is de afgelopen 15 jaar verdrievoudigd van 75.000 naar 300.000 personen. Van de 65-plussers met betaald werk is 1 op 10 een 75-plusser. Hun aantal nam toe van 9 duizend in 2003 naar 30 duizend in 2020. (Bron: CBS 2021).

Woonwensen

Om te zorgen dat mensen betekenisvol kunnen zijn en blijven (of worden) voor elkaar, is het noodzakelijk dat zij elkaar tegenkomen, elkaar kennen en gekend worden, dat ieder zich onderdeel van ten minste één betekenisvol netwerk weet. Als mensen hiervoor eerst moeten gaan verhuizen, wordt dat niet veel.

Het CBS heeft in 2019 een enquête gedaan onder 55+’ers over hun woonwensen. De focus ligt op woningen, niet op leven zoals we dat hiervoor hebben benoemd. 55+’ers blijken (zeer) tevreden over hun woning (90 procent). Twee derde denkt dat hun huidige woning ook prima geschikt is bij gezondheidsklachten. Van de 75+’ers is dit zelfs meer dan driekwart. Mensen zijn tevens zeer tevreden over hun woonomgeving (86 procent van de 55+’ers) en slechts voor weinigen is dichter bij kinderen of bij vrienden wonen een verhuismotivatie (misschien omdat ze daar al dichtbij wonen, maar dat vermeldt het onderzoek niet).

Als het gaat over de wensen dan willen mensen bij voorkeur hun woning aanpassen, mochten ze gezondheidsklachten krijgen: ruim een derde, liever dan verhuizen (een kwart), bijna de helft weet het nog niet. Verhuizen en dan inwonen bij de kinderen wordt door slechts weinigen geambieerd: een kleine 8 procent staat hier positief tegenover, meer dan 70 procent (heel) negatief. Van de 3,6 miljoen 65+’ers die Nederland in 2023 telde, verhuisden er dat jaar 131.000, ofwel 3,6 procent (Bron: CBS).

Leefomgeving

Hoe ouder, hoe belangrijker dus de Leefomgeving. Voor ouderen wordt die leefomgeving steeds kleiner naarmate hun leeftijd vordert. Van de 55- tot 64-jarigen maakt gemiddeld 83% 1 of meer verplaatsingen per dag. Voor 75-plussers is dit 62%. (Bron: CBS 2021). Om ouderen te bereiken en betrekken is het belangrijk om met ze in gesprek te gaan. Een ouder wordende samenleving vraagt een andere inrichting van onze samenleving. Daarvoor is een aantal programma’s gaande.

Programma’s

GALA (Het Gezond en Actief Leven Akkoord) is een akkoord tussen de rijksoverheden, gemeenten (VNG) en zorgverzekeraars. Het doel van het akkoord is het bereiken van een gezonde generatie in 2040: weerbare, gezonde inwoners die opgroeien, leven, werken en wonen in een gezonde leefomgeving met een sterke sociale basis.

Binnen het consortium BeterOud zetten ouderen, professionals en Movisie en andere organisaties zich samen in om ouderen hun leven zo zelfstandig en waardevol mogelijk te laten leiden. In het programma Integraal werken in de wijk wordt kennis verzameld, over de integrale aanpak van meervoudige vragen en problemen.

De Zorgstandaard Dementie beschrijft wat goede dementiezorg en -ondersteuning is voor mensen met dementie en hun naasten. Ouder worden 2040 is een landelijke beweging waarin verschillende partijen samenwerken om een maatschappelijk gedragen visie en transformatieagenda voor de toekomst van het ouder worden in Nederland te realiseren.

Zijn nieuwe woonvormen de oplossing of gaat het om bestaande woningen?

Integrale benadering

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties, industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe woonvormen te bedenken en in te richten.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).

Collectieve woonvormen

Veel seniorenbeleid is gericht op nieuwe (collectieve) woonvormen. Gezien de omvang van de vergrijzing is het de vraag of dat wel zo’n goed idee is. Van de 3,6 miljoen 65+’ers die Nederland in 2023 telde, verhuisden er dat jaar 131.000, ofwel 3,6 procent (Bron: CBS). ZorgSaamWonen heeft een ordening van woonvormen opgesteld:

• Mantelzorgwoning: een zelfstandige woning op het terrein van je eigen huis. Nauw verwant is de kangoeroewoning waarbij sprake is van een combinatie van twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak, met ieder een eigen voordeur, naast elkaar of boven elkaar. Aantallen: Geen aantallen bekend. Obstakel: Voor woningsplitsing of het plaatsen van een extra wooneenheid op het eigen terrein ten behoeve van een kangoeroewoning is toestemming van de gemeente nodig.

• Groepswoning/kleinschalig wonen: een groepswoning is voor zo’n zes à twintig bewoners die met nabije zorg, vaak met een pgb, zo normaal mogelijk leven. In het ene geval veelal gezamenlijk, in het andere meer individueel. De eigen woonunit kan variëren van een woon/slaapkamer met of zonder eigen sanitair tot een aangepaste tweekamerunit met eigen voorzieningen. De groepswoning kan een privaat of een publiek karakter hebben (in het laatste geval in eigendom van een corporatie of zorgaanbieder). Aantallen: Geen aantallen bekend. Uit onderzoek van onder meer Aedes: collectieve woonvormen bij woningcorporatie zijn maximaal 1600 collectieven met maximaal 34.000 bewoners. Daarmee gaat het om maximaal 1,5 procent van alle corporatiewoningen.

• Woongroep: een woongebouw met vier tot twintig kamers of kleine woningen met een gedeelde ruime woonkamer of leefkeuken. Verschil met de vorige variant is dat de bewoners geen (intensieve) zorgvraag hebben, maar graag een gemeenschappelijke huishouding voeren en een gemeenschap vormen.

• Woongemeenschap en wooncoöperatie: bij een woongemeenschap gaat het om een gebouw met pakweg twaalf tot veertig zelfstandige woningen en gedeelde voorzieningen zoals een ontmoetingsruimte of een huiskamer, gezamenlijke activiteiten en onderlinge hulp. De woningen kunnen variëren in grootte en in prijsklasse, van sociale huur tot dure koop. Obstakels: De gemiddelde trajectduur is ongeveer zeven jaar. Dat heeft te maken met de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties en het vinden van geschikte locaties. Een belangrijke les uit onderzoek: zeker in grote steden met woningnood kun je beter beginnen met het vinden van een locatie dan met het samenstellen van een groep ouderen.

• Modern hofje: bij een hof of ‘Knarrenhof’ gaat het om pakweg zestien tot vijfenveertig grondgebonden of gestapelde woningen rond een binnentuin of binnenplaats, vaak met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Bewoners van een hof wonen zelfstandig in een eigen woning, maar kiezen bewust voor het sociale aspect van het wonen in een hof. De bouwwijze rond de beschutte, gemeenschappelijke binnentuin biedt gelegenheid voor ontmoeting zonder afspraak of verplichting. De woningen zijn levensloopbestendig (levensloopbestendige woningen kunnen ook bestaan buiten een hofje) gebouwd, zowel huur als koop is mogelijk. Het initiatief Knarrenhof telt eind 2023 elf gerealiseerde hofjes met samen 274 woningen. Er zijn nog eens acht hofjes in de maak met in totaal 179 woningen. Per saldo telt dit dus om en nabij de vijfhonderd inwoners ofwel ongeveer 0,008 procent van alle 55+’ers. De belangstelling in de vorm van aanmeldingen bij de stichting Knarrenhof is een factor honderd groter, maar het gaat dan nog steeds om minder dan 1 procent van de 55+’ers.

• Wooncomplex: dit betreft een appartementencomplex dat in grootte kan variëren van twintig tot driehonderd woningen. Met vaak gezamenlijke voorzieningen en soms een arrangement van zorg en diensten dat individueel afgenomen kan worden (serviceflat, woonzorgcomplex). Geen aantallen bekend.

Onze aanpak kent zowel uitwerking van nieuwe wijken voor multigenerationeel wonen (SprenghenParc) als inbrengen van technologie in bestaande woningen (IVO Smart Box). Het lijkt toch logisch om het beleid juist te baseren op daar waar senioren wonen.

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: toekomstbestendig bouwen

Integrale benadering

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties, industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten te bedenken en in te richten, vooral gericht op toekomstbestendig bouwen.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).
 
Innovatieve woonvormen

Make it stand out

Whatever it is, the way you tell your story online can make all the difference.

Er zijn inmiddels diverse innovatieve architectuuroplossingen ontwikkeld voor zorgvastgoed, gericht op het verbeteren van de leefkwaliteit, functionaliteit en duurzaamheid. Onze partner DCBM (https://www.dcbm.nl/) is hierin gespecialiseerd. Het gaat om modulaire bouw: flexibele inrichting die kan meegroeien met veranderende zorgbehoeften; snellere bouw en mogelijkheid tot herlocatie. Met Stufken-Buitenruimte (https://www.stufken-buitenruimte.nl/) ontwikkelen we woonvormen waarin natuur en groen in het ontwerp zijn meegenomen.

Mensgerichte benadering

Deze oplossingen dragen bij aan een mensgerichte benadering van zorgvastgoed, waarbij het welzijn van de bewoners centraal staat. Ze beogen niet alleen functionele zorgomgevingen te creëren, maar ook plekken waar mensen zich thuis voelen en een hoge kwaliteit van leven kunnen ervaren. Met onze IVO Smart Box integreren we verschillende energiesystemen zoals zonnepanelen, warmtepompen, LED-verlichting en infrarood verwarming.

Digitale transformatie

De digitale transformatie speelt een cruciale rol in de ontwikkeling van modern zorgvastgoed. Het beïnvloedt zowel het ontwerp als de functionaliteit van zorggebouwen en de manier waarop zorg wordt verleend. De IVO Smart Box werkt met geïntegreerde sensoren voor klimaatbeheersing, verlichting en energiebeheer. De veiligheid wordt verbeterd door slimme toegangscontrole en monitoringsystemen. De systemen worden automatisch aangepast op basis van bewonersvoorkeuren en -behoeften. Er is beschikking over real-time data.

De digitale transformatie maakt zorgvastgoed adaptiever, efficiënter en meer persoonsgericht. Het stelt zorgverleners in staat om proactievere en gepersonaliseerdere zorg te leveren, terwijl het de autonomie en het welzijn van bewoners bevordert.
 

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: toekomstbestendige woonvormen

Integrale benadering

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties , industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten te bedenken en in te richten.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige woonvormen en ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).

Beleid versus praktijk

We praten veel over de noodzaak van seniorenhuisvesting, maar we slagen er nauwelijks in alle beleidsvoornemens in een praktijk om te zetten. Hoe kan dat? Eerst de huidige werkelijkheid: Er is vaak een tekort aan geschikte woningen voor senioren, vooral in populaire gebieden; seniorenwoningen zijn vaak duurder vanwege aanpassingen en voorzieningen en daarom minder interessant voor investeerders en projectontwikkelaars; geschikte woningen zijn niet altijd beschikbaar in de gewenste buurt, dicht bij voorzieningen of familie; de regelgeving is (ook nog eens stikstof) belemmerend: bouwvoorschriften of bestemmingsplannen werken vaak niet echt mee bij de ontwikkeling van seniorenhuisvesting.

Langer zelfstandig

De eenvoudigste (maar blijkbaar ook de moeilijkste) oplossing is om projectontwikkelaars te stimuleren om meer seniorenwoningen te bouwen. Vanuit InfraVitaal en SprenghenParc kijken we ook naar de mogelijkheid om juist door middel van technologie, langer thuis, te kunnen blijven wonen. Er zou meer ingezet kunnen worden op innovatieve financieringsvormen of belastingvoordelen voor woningaanpassingen.

Waar is de innovatie?

Dat geldt ook voor innovatieve regelgeving: maak bouwvoorschriften zo dat ontwikkeling van seniorenhuisvesting wordt vergemakkelijkt; creëer speciale zones of vergunningen voor seniorenhuisvesting; vereenvoudig procedures voor het aanpassen van bestaande woningen. Werk dit uit in de (verplichte) woonzorgvisies. Maak bestemmingsplannen flexibeler, zodat er gemakkelijker zorgvastgoed en seniorenwoningen kunnen worden gerealiseerd. Verstandig zijn ook stimuleringsmaatregelen voor nieuwe woonconcepten zoals meergeneratiewoningen. Uiteraard gaat het ook om het faciliteren van de digitale transformatie om zo de implementatie van slimme technologie in seniorenwoningen en zorgvastgoed te stimuleren.

Vitale omgeving

Juist in de context van verduurzaming en netcongestie is het belangrijk om te investeren in energiezuinigheid. SprenghenParc is is een innovatieve benadering van wonen en zorg. Het gaat om wijken waar starters, gezinnen en senioren een gezamenlijke verantwoordelijkheid voelen. voor het scheppen van een vitale leefomgeving. Woningen zijn zo ontworpen dat ze toegankelijk en veilig zijn voor ouderen. Slimme technologieën worden ingezet om veiligheid en comfort te verhogen. Er worden mogelijkheden geboden voor sociale activiteiten en vrijwilligerswerk.

Het model SprenghenParc biedt passende toekomstbestendige woonvormen die bijdragen aan minder eenzaamheid, minder zorgbehoefte en een betere doorstroming op de woningmarkt. Het vertrekpunt is dat het creëren van voldoende passende woningen. SprenghenParc is ontwikkeld om dat niet alleen mogelijk te maken maar ook te zorgen voor een effectieve energieregulering, veiligheid, comfort en een effectieve zorginzet waar nodig.

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: waarom is de regierol van de senioren essentieel?

Zelfstandigheid voorop

Vertrekpunt van beleid met betrekking tot seniorenhuisvesting en zorgvastgoed is wat ouderen willen: zo lang mogelijk zelfstandig blijven in hun vertrouwde omgeving. Een combinatie van gemeenschapszin, intelligente technologie en wijkteams kan al een zorginfrastructuur bieden die langer thuis wonen juist mogelijk maakt. Inmiddels bekende voorbeelden zijn de zorgcoöperatie Hoogeloon en Austerlitz Zorgt. Nederland Zorgt Voor Elkaar is het landelijk netwerk van bewonersinitiatieven in welzijn, wonen en zorg. NLZVE deelt kennis, ervaringen, knelpunten, oplossingen en onderzoek van en voor bewonersinitiatieven in welzijn, zorg en wonen.

Geclusterde woonvormen

Geclusterde woonvormen voor senioren betreffen: zelfstandige woningen die dicht bij elkaar liggen, vaak met gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen en gericht op senioren die zelfstandig willen wonen, maar met ondersteuning in de buurt. Geclusterde woonvormen passen op zich goed in de huidige ontwikkelingen rond seniorenhuisvesting omdat ze een middenweg bieden tussen volledig zelfstandig wonen en intensieve zorgvoorzieningen.

De keuze voor een collectieve woonvorm kan leiden tot een verbeterd sociaal contact en langer zelfstandig en zelfredzaam leven, elkaar steunen en helpen, samen eten/koken en leuke activiteiten met elkaar ondernemen. Het blijkt wel dat er een grens is aan wat bewoners in collectieve woonvormen voor elkaar kunnen en willen betekenen. Burenhulp is geen vervanging van mantelzorg door het eigen sociale netwerk en zeker niet van professionele zorg. Uitgangspunt is dat eenieder zijn of haar eigen zorg organiseert.

Gemeenschap

ZorgSaamWonen, het landelijk platform voor de maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn zegt dat het gewenst is thuiswonende ouderen beter te betrekken bij renovatie van woningen en wijken. Levensloopbestendig wonen moet niet worden beperkt tot de woning. Voor zelfstandig wonen is de aanwezigheid, toegankelijkheid en bereikbaarheid van voorzieningen cruciaal. Het gaat ook om levensloopbestendige woningen én wijken waardoor ouderen deel kunnen uitmaken van een gemeenschap.

Zorgzame buurten

Gezondheidseconoom Marcel Canoy ziet ‘zorgzame buurten’ als remedie voor de vergrijzende samenleving. “In zorgzame buurten kijken burgers meer naar elkaar om en doet de zorg weer waar de sector ooit voor in het leven is geroepen. Dat betekent een hulpvraag niet automatisch beantwoorden met zorg om daarna te kijken wat de omgeving kan bijdragen. De eigen omgeving is het vertrekpunt. De vraag is hoe samen te leven in een grote mate van sociale cohesie.” Volgens hem gaat het vaak niet om zorg maar om aandacht en hulp bij het organiseren van het dagelijks leven: “Economie gaat niet over geld maar over schaarste en welvaart. Als je met die bril op naar de vergrijzing kijkt dan zijn zorgzame buurten de enige manier om tegemoet te komen aan die dubbele schaarste (arbeid en geld)”.
 

Participatie

In de whitepaper over collectieve woonvormen wordt geconstateerd: bij het beoordelen van de impact van collectief wonen op -behoefte, consumptie en kosten- van zorg zijn er tal van praktische problemen en uitdagingen. Van begripsonduidelijkheid en -verwarring tot heterogeniteit in (woon)vorm en verwachtingen, beleving en individuele zorg vraag. Ook het meten van voortgang, opbrengst en welbevinden is niet eenvoudig.

Door senioren bij beleid te betrekken gaat de beleidsdiscussie over ouderenzorg minder over waar de zorg plaatsvindt, maar over hoe we ervoor kunnen zorgen dat ouderen zelf regie blijven over hun leven. Hoe kun je daar nu invulling aan geven? Een paar voorbeelden:

• Participatieve ontwerpprocessen: gebruik methoden als co-creatie om ouderen direct te betrekken bij het ontwerp van hun toekomstige woonomgeving

• Behoefteonderzoek: organiseer focusgroepen om dieper in te gaan op specifieke thema's rond wonen en zorg

• Bewonersraden en adviescommissies: Creëer adviescommissies van ouderen die input geven bij beleidsbeslissingen rond zorgvastgoed

• Keuzevrijheid in woonvormen: Maak het mogelijk voor ouderen om hun woning aan te passen aan hun veranderende behoeften

• Zelfbeheer: Stimuleer initiatieven waarbij ouderen zelf het beheer over hun woonomgeving voeren

• Intergenerationele projecten: betrek ouderen bij het ontwerp van gemengde woonvormen waar verschillende generaties samenleven

• Culturele sensitiviteit: houd rekening met culturele verschillen in woon- en zorgbehoeften

Door deze principes toe te passen, kunnen zorginstellingen en woningcorporaties ervoor zorgen dat ouderen daadwerkelijk de regie krijgen over hun woon- en zorgsituatie. Dit draagt niet alleen bij aan een betere afstemming van het aanbod op de vraag, maar bevordert ook het welzijn en de autonomie van ouderen.

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: waar gaan we heen?

Integrale benadering

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties, industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten te bedenken en in te richten.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).

Slimmere gebouwen

Dankzij technologie worden gebouwen elk jaar slimmer. Ze zijn niet langer alleen een gebouw waarin activiteiten worden ondergebracht, maar worden geautomatiseerde systemen die zich aanpassen aan de gebruikers en de omringende omgeving. De IVO Smart Box brengt allee automatisering bij elkaar. Wat hebben we aan gebouwen nodig als hybride werken zou toenemen? Nu de locatie van het werk steeds flexibeler wordt, groeit het belang van een andere werkplekconcepten: de digitale werkplek bijvoorbeeld in de vorm van Microsoft Teams. Het is daarnaast belangrijk om werkruimtes in te richten die gericht zijn op samenwerking(en) en waar werknemers probleemloos vergaderingen kunnen bijwonen, zowel fysiek als virtueel.

Besluitvorming

Door de beschikbaarheid van data die kwantitatiever en beter meetbaar zijn is betere besluitvorming mogelijk voor vastgoedportfolio’s. Medewerkers van vastgoed- en facility management kunnen betere besluiten nemen over portfoliobeheer en werkplekstrategie.

Convergentie technologie en vastgoedbeheer

Technologie en vastgoedbeheer komen steeds meer samen: IoT, kunstmatige intelligentie (AI), blockchain, big data, virtuele en augmented reality. Bijvoorbeeld de toepassing van blockchain in vastgoedbeheer gaat om eigendomsregistratie, vastlegging van onderhoudsafspraken, transparant inzicht in onderhoudshistorie, verhoogde veiligheid en snellere processen.

Steeds meer onderdelen van gebouwen kunnen vanuit één centrale plaats worden bestuurd dankzij een combinatie van toepassingen aangestuurd door slimme technologieën. Vanuit InfraVitaal beschikken over de noodzakelijke software op het gebied van energieverbruik, betrouwbare werking, comfort en veiligheid.

Literatuur

Karpook, D. en E. Jaspers. (2024). 8 Trends Die Bepalend Zullen Zijn Voor Het Vastgoed- En Facility Management Tot 2027. Krijg inzicht in de meest disruptieve trends voor het vastgoed- en facility management in de komende vijf jaar. Planon
Veuger, J. en H. Woldendorp. (2021. Blockchain in de zorg. Assen: Koninklijke Van Gorcum
 

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: Opzet woonzorgvisie

Integrale aanpak

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties , industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten te bedenken en in te richten, rekening houdend met het nieuwe energielandschap en vraagstukken omtrent betaalbaarheid en toekomstbestendigheid.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt).

Uitwerking woonzorgvisie

De basis van een woonzorgvisie wordt gevormd door een analyse van de huidige situatie en te verwachten ontwikkelingen. De demografische ontwikkelingen worden in beeld gebracht: vergrijzing, bevolkingssamenstelling en prognoses voor komende jaren. De huidige woonzorgvoorzieningen staan uiteraard centraal: bestaand aanbod, knelpunten en uitdagingen en vraag en aanbod analyse. Woonzorgvoorzieningen zijn in ieder geval verpleeghuizen, woonzorglocaties en levensloopbestendige woningen.

De woonzorgvisies vormen de basis voor gemeenten om afspraken te maken met woningcorporaties, verhuurders, zorgaanbieders en zorgkantoren over wat mensen uit de aandachtstrepen en ouderen, naast huisvesting, nodig hebben aan zorg en ondersteuning.
 Bedoeling is om kernwaarden te gebruiken om te komen tot een visie op wonen en zorg. Daarbij gaat het om: specifieke behoeften per doelgroep, inclusiviteit en toegankelijkheid en maatwerk mogelijkheden. Bij de uitwerking spelen organisatieprincipes als de inclusieve wijk en de zorgzame buurt.

Gemeente Hoogeveen

Ik geef als voorbeeld de uitwerking van een woon(zorg)visie van de gemeente Hoogeveen (Woon (zorg) visie 2023 – 2026). Het aandeel ouderen neemt toe. Daarnaast verandert het zorglandschap. Niet alleen ouderen en mensen met dementie, maar ook mensen met een andere zorgvraag (denk aan de GGZ, gehandicaptenzorg, etc.) wonen steeds vaker zelfstandig thuis. Dit betekent dat er voldoende geschikte woningen voor deze doelgroepen nodig zijn. Maar ook een toegankelijke woonomgeving die uitnodigt tot ontmoeting en in het geval van verhuizing een goede landing in de buurt. Daarbij komen landelijk en groen wonen sterk naar voren.

Daarnaast is er een vraag naar wonen in hofjes (met meer sociale samenhang en bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin).

Bovendien is het investeren in gezondheid door preventie een belangrijke voorwaarde om langer zelfstandig te kunnen wonen. Hierbij gaat het niet alleen om lichamelijke gezondheid, maar ook om dagelijks functioneren, participatie en mentale gezondheid. Een passende woonplek in een toegankelijke omgeving met aandacht voor positieve gezondheid moet in elk dorp van Hoogeveen mogelijk zijn. Dit vraagt om het realiseren van levensloopgeschikte woningen, het aanpassen van de woonomgeving, het stimuleren van ontmoeting en beweging, maar ook het realiseren van ontmoetingsplekken voor jong en oud in ieder dorp. Zo is het voor iedereen mogelijk om lang thuis te wonen in een vertrouwde sociale omgeving.

De woon(zorg)visie geeft uitwerking aan:

• Thema 1: Voldoende woningen in Hoogeveen 

• Thema 2: Een passende woning voor iedereen 

• Thema 3: Wonen met een zorg of ondersteuningsvraag

• Thema 4: Duurzaam en toekomstbestending wonen in veerkrachtige wijken

Beleidsmaatregelen Hoogeveen:

• De gemeente faciliteert en stimuleert het toevoegen van 750 woningen voor de lokale behoefte en 1.450 woningen voor het opvangen van de regionale vraag.

• Bij leegstand van kantoorpanden of winkelruimte wordt meegewerkt (mits passend) bij omzetting naar woningbouw.

• Gemeente neemt een regisserende rol bij nieuwbouw. 

• Gemeente organiseert woonzorgzones in grotere kernen waar reeds 24 uurszorg geleverd wordt. 

• Gemeente faciliteert planologisch het splitsen van grotere woningen naar boven/benedenwoningen evenals de realisatie van concepten als hofjeswoningen. 

• Gemeente stimuleert het realiseren van levensloopgeschikte woningen nabij voorzieningen via het toetsingskader woningbouw. Hierbij wordt Woonkeur (of gelijkwaardig) als standaard voor de definitie levensloopgeschikt. Het gaat hier om gelijkvloerse woningen met ten minste twee maar bij voorkeur drie slaapkamers.

• Bij nieuwbouw en herstructurering wordt in eerste instantie getoetst op de eisen in het bouwbesluit. Echter prioriteit wordt gegeven aan projecten die Energieneutraal (ENG) worden opgeleverd of circulair zijn ontwikkeld.

De uitvoering is de verantwoordelijkheid van een netwerkstructuur. Die netwerkstructuur wordt in ieder geval vorm gegeven met de volgende partijen: zorgaanbieders, woningcorporaties, cliëntenraden, ouderenorganisaties en welzijnsorganisaties. Een woonzorgvisie vormt het fundament voor een integrale aanpak van wonen, zorg en welzijn
 

Digitale transformatie van de gebouwde omgeving: zorgvastgoed heeft innovatie nodig

Digitale transformatie

In InfraVitaal (www.infravitaal.nl) hebben we expertise op het gebied van de digitale transformatie van gebouwen en locaties ,industrieel circulair bouwen, energieregulering en ouderenhuisvesting bij elkaar gebracht. Door de verbinding van wonen, zorg, comfort en energieregulering hebben we de mogelijkheid om nieuwe concepten (met speciale focus op innovatie zorgvastgoed) te bedenken en in te richten.

We hebben consultancy activiteiten (bijvoorbeeld het inrichten van een Energie Management Systeem (EMS) of het ontwerp van toekomstbestendige ouderenhuisvesting) en leveren een eigen infrastructuur via de IVO Smart box (combinatie van hardware en software die de installaties van een gebouw aanstuurt). 

Zorgvastgoedmarkt

Waar vraag en aanbod in een economie vaak redelijk in balans zijn, is dat op de zorgvastgoedmarkt niet het geval. Ook al vormen 75-plussers de snelst groeiende demografische groep in ons land, het woningaanbod blijft sterk achter. Uit een onderzoek van Capital Value blijkt dat het transactievolume in zorgvastgoed n het eerste half jaar van 2024 uitkwam op 275 miljoen euro. Het aandeel nieuwbouwtransacties in het beleggingsvolume blijft steken op 35%. Het geïnvesteerde volume van 92 miljoen euro in nieuwbouw is goed voor slechts 400 woningen in dit segment, terwijl de jaarlijkse (landelijke) nieuwbouwambitie op 35.000 ouderenwoningen ligt. In 2023 werd in de zorgvastgoedmarkt geïnvesteerd in slechts 1.700 nieuwe huurwoningen voor ouderen. Het verwachte tekort aan geschikte ouderenwoningen zal volgens het CBS in 2030 meer dan 300.000 bedragen.

Het zwaartepunt binnen de zorgvastgoedmarkt ligt met 182 miljoen euro (65% van het transactievolume) op transacties van particuliere woonzorglocaties. Ontwikkelaars zijn terughoudend bij het realiseren van ouderenwoningen, omdat ze naast de uitdagingen in de nieuwbouwsector vaak een struikelblok ervaren in het gebrek aan kennis over zorggeschikte woningbouw.

Doelgroep benadering

Hoewel er veel vermogen beschikbaar wordt gesteld voor betaalbare huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder sleutelberoepen en middeninkomens, vallen ouderenwoningen echter op basis van doelgroepdefinitie bij diverse pensioenfondsen buiten de strategie van de impactfondsen. Dit geldt bijvoorbeeld niet voor Achmea Real Estate.

Daarnaast is voor specifieke zorgvastgoedfondsen de aanwezigheid van 24-uurs zorg vaak een vereiste, waar dit bij levensloopbestendige woningen juist niet aan de orde is. Tot slot passen levensloopbestendige woningen veelal niet in reguliere huurwoningfondsen op basis van bestemming, doelgroep of de betrokkenheid van een zorgorganisatie.

Beleidskader

Innovatie zorgvastgoed moet gericht zijn op het realiseren van een woon- en leefklimaat dat senioren in staat stelt zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Een belangrijke belemmering voor innovatieve concepten zoals SprenghenParc is dat gemeenten hun grond nog vaak aan de hoogste bieder verkopen. In een dergelijk kader legt zorgvastgoed legt het af tegen commercieel aantrekkelijkere bestemmingen als koopwoningen. De Taskforce Wonen en Zorg had tot taak de bewustwording bij gemeenten te vergroten. De taskforce is echter maart 20203 gestopt. Het gaat er nu om dat zorgwoningen een plek in de woonvisies van gemeenten krijgen. Dat is nu de rol van een nieuw Aanjaagteam.

Het aanjaagteam Wonen Welzijn Zorg voor Ouderen heeft de volgende rol: ‘het Aanjaagteam daagt provincies, gemeenten, zorgkantoren, zorginstellingen, woningcorporaties, projectontwikkelaars, beleggers en ouderen zelf uit om samen tot passende woonzorgoplossingen te komen. Dat doen wij met ons landsbrede netwerk van betrokken en deskundige ambassadeurs en adviseurs, opgebouwd vanuit de voormalige Taskforce Wonen en Zorg. Wij helpen partners om tot werkbare bestuurlijke afspraken te komen aan provinciale actietafels ‘wonen en zorg voor ouderen’. Daarnaast jagen we partijen aan om deze woonzorgafspraken te vertalen naar concrete projecten’. Het gaat om de aanpak van het integrale vraagstuk van wonen, welzijn en zorg voor ouderen.

Hoe gaan we wonen?

Bron foto onyxprj

Veel van de bestaande woonwijken zijn gebouwd in de jaren 60, 70 en 80, in een andere maatschappij dan die waarin we nu leven. De Nederlandse woningmarkt bestaat nu grotendeels uit grondgebonden eengezinswoningen en kleine appartementen. Alternatieve woonvormen zijn zeldzaam. Veertig procent van de huishoudens is tegenwoordig een eenpersoonshuishouden, in populaire stedelijke gebieden is dat al de helft van alle huishoudens. In steden als Amsterdam en Rotterdam heeft bijna de helft van de volwassenen geen relatie. 

De evolutie van wonen

Het vraagstuk van eenzaamheid vergt een andere visie op wonen. Niet alleen omdat mensen ouder worden en omdat er zo veel ouderen zijn, maar vooral ook omdat steeds meer mensen alleen wonen. Floris Alkemade (voorheen rijksbouwmeester): Je moet geen huizen bouwen, maar gemeenschappen. 

De huidige woningvoorraad past niet meer bij de actuele behoeften aan zorg, ondersteuning en woonvormen. Dat geldt niet alleen voor de naoorlogse wijken, maar ook voor woonwijken die nu gebouwd worden. Nog steeds ligt de focus op gezinnen, terwijl Nederland vergrijst en er steeds meer mensen alleen wonen 

Over 30 jaar bestaat de woningvoorraad voor het overgrote deel uit woningen die er nu al staan. Op de huidige woningmarkt domineert het rijtjeshuis, terwijl het aantal mensen dat in gezinsverband leeft afneemt. Andere samenlevingsvormen vragen om andere huizen en wijken. Dat geldt niet alleen voor ouderen. Veel zorg en ondersteuning kan met hulp van technologische innovaties thuis verleend worden. 

De focus bij het opknappen van bestaande woningen ligt op snel en goedkoop. Een breder perspectief is nodig: maak woningen geschikt voor zorg aan huis en renoveer met oog voor sociale samenhang in de buurt. Dit is ook het moment om daarbij duurzame energieoplossingen te integreren. 

Voor veel mensen voelt de samenleving te groot en onveilig. De leefbaarheid van wijken staat onder druk. Dan gaat het om toegankelijkheid, (bereikbaarheid van) voorzieningen, luchtkwaliteit, verblijfskwaliteit, hittestress, wateroverlast, leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Investeer niet alleen in de aanpassing van de woningvoorraad, maar ook in de directe woonomgeving. In nieuwe inrichtingen van de woonomgeving die mensen verleiden naar buiten te gaan en ontmoetingen mogelijk te maken. 

Een Model

Woningbouw (nieuw) en de bestaande wijkinrichting dienen gericht te zijn op het ondersteunen van gemeenschappen. Met onze partner SprenghenParc hebben we hiervoor een model uitgewerkt.  Het gaat hierbij om woningen in het groen en voor een omgeving die mensen helpt zelfredzaam te zijn.   Bewoners uit alle leeftijdsgroepen (starters; gezinnen; senioren) creëren een eigen gemeenschap. Daarbij zijn bewoners betrokken bij de inrichting en worden de woningen maximaal geautomatiseerd. Daarbij gaat het om het reguleren van energie, creëren van een optimaal binnenklimaat, zorgen voor comfort (functies die automatisch aangaan) en is er beschikking over zorgtechnologie. 

Literatuur 

Alkemade, F. (2020). De toekomst van Nederland. De kunst van richting te veranderen. Uitgeverij Thoth 

Briefadvies n.a.v. de ontwerpprijsvraag WHO CARES Maart 2018 

HOE GROOT IS DE (WONING)NOOD

Bron foto: Volkshuisvesting Nederland

Auteur Blog: Harry Woldendorp

Recent bracht het Economisch Instituut voor de Bouw een rapport uit over de  woningbehoefte van ouderen.  Volgens het EIB schieten veel analyses verschillende punten tekort en laten ze belangrijke mechanismen op de woningmarkt buiten beschouwing. Het aanbod van toegankelijke woningen voor ouderen die komen te overlijden of naar een verpleeghuis gaan blijft vaak buiten de analyse. Tevens wordt geen rekening gehouden met de gemiddelde verblijfsduur van ouderen in verschillende vormen van ouderenhuisvesting. 

55- 65 jaar 

In 2022 waren er 1,5 miljoen huishoudens waarvan een van de leden 55 tot 65 jaar oud was. Van deze huishoudens woonde 24% in een toegankelijke woning. Deze huishoudens zijn bijna allemaal nog werkzaam. De groep kent nu nog nauwelijks mobiliteitsproblemen en een beperkt deel zal daar in de periode tot 2030 mee worden geconfronteerd. Tot 2030 verlaten bijna 100.000 huishoudens uit dit cohort de zelfstandige woningmarkt vanwege sterfte of verhuizing naar een verpleeghuis. Bijna 35.000 huishoudens laten een toegankelijke woning achter. Gelijktijdig verhuizen 290.000 huishoudens naar een andere woning, waarvan 115.000 naar een toegankelijke woning.  

65 – 75 jaar 

Van de ruim 1,2 miljoen huishoudens tussen de 65 en 75 jaar woonde in 2022 34% in een toegankelijke woning. Deze groep heeft in beperkte mate al een noodzaak voor een toegankelijke woning vanwege mobiliteitsproblemen. Belangrijker is echter dat deze groep in 2030 bijna geheel ouder dan 75 jaar zal zijn en een veel groter deel met mobiliteitsproblemen te maken zal krijgen. Tot 2030 verlaten naar verwachting ruim 220.000 huishoudens de zelfstandige woningmarkt vanwege sterfte of institutionalisering. Hiervan laten 100.000 huishoudens een toegankelijke woning achter. In diezelfde periode verhuizen bijna 240.000  huishoudens naar een andere woning, waarvan de helft overstapt naar een toegankelijke woning. In 2030 wonen 15.000 meer huishoudens in een toegankelijke woning dan in 2030. Het aandeel dat in een toegankelijke woning woont neemt toe van 34% in 2022 naar 43% in 2030. 

75 jaar en ouder 

In 2022 waren er 1,1 miljoen huishoudens van 75 jaar en ouder. Deze huishoudens wonen op dit moment al vaak in een toegankelijke woning. De helft van deze groep woont in appartementen die voor het leeuwendeel een lift hebben en intern ook weinig belemmeringen kennen voor ouderen die slecht ter been zijn. Tot 2030 verlaten uit deze groep bovendien 540.000 huishoudens de zelfstandige woningmarkt vanwege sterfte of verhuizing naar een verpleeghuis. Hiervan laten 300.000 huishoudens een toegankelijke woning achter. In diezelfde periode verhuizen 190.000 huishoudens naar een andere woning, waarvan ruim 100.000 de overstap maken naar een toegankelijke woning en de rest reeds in een toegankelijke woning woonde. In 2030 wonen van de huidige groep van 75 jaar en ouder 200.000 minder huishoudens in een toegankelijke woning dan in 2022. Dit wordt veroorzaakt door de grote groep die de zelfstandige woningmarkt verlaat. Van de huishoudens die nog in een zelfstandige woning woont neemt het aandeel dat in een toegankelijke woning woont toe van 47% in 2022 naar 56% in 2030. 

Zelfstandig wonen 

Van de zelfstandige 75-plushuishoudens woont 50% in een appartement. Van de andere helft woont 70% in een eengezinswoning van maximaal 120 vierkante meter, wat kleiner is dan de gemiddelde eengezinswoning van 140 vierkante meter in Nederland. De overgang van ouderen vanuit eengezinswoningen naar toegankelijke appartementen is bovendien gemiddeld van korte duur. Mobiliteitsproblemen dienen zich gemiddeld aan rond het 80e levensjaar en de meeste ouderen die een dergelijke stap zetten zijn vaak al 80 jaar of ouder. Zelfstandig wonen in een toegankelijke zelfstandig appartement  vormt vaak een tussenstap van een paar jaar, waarna institutionalisering of overlijden aan de orde is. Een toegankelijk appartement kan zo in vijftien jaar wel zes oudere huishoudens huisvesten. 

Ondanks de vergrijzing is zowel het aantal als het aandeel personen boven de 75 dat in een instelling woont gekrompen sinds 2000 (van 11% naar nog geen 6%). Onder ouderen vanaf 80 jaar is het percentage  gedaald van 21% naar 11%. Veruit het grootste deel van de ouderen woont dus zelfstandig.  

InfraVitaal: zelfstandig wonen in het eigen huis 

Conclusie van het EIB: cijfermatig kan de toekomstige vraag van oudere huishoudens naar toegankelijke woningen dus ruimschoots worden opgevangen met het vrijkomende aanbod als gevolg van sterfte en institutionalisering onder ouderen. Terwijl er geen generiek tekort is aan toegankelijke woningen kan er gelijktijdig wel extra behoefte zijn aan specifieke seniorenhuisvesting met een sociale dimensie. Het kan ook gaan om zelfstandig wonen in de vorm van seniorenwoningen in combinatie met een intensieve vorm van zorg aan huis (zelfstandige verpleegzorgplekken) is een mogelijke oplossing. Het betekent eigenlijk dat er sprake kan zijn van maatwerk in seniorencomplexen: sommige ouderen zijn nog behoorlijk zelfredzaam, anderen hebben al een vrij hoge zorgvraag. 

Essentie is dat het juist niet gaat om  verhuizen  maar om het  toegankelijker  maken van de bestaande woning.  Vanuit InfraVitaal beschikken we over de technologie en software voor het automatiseren van woningen waardoor voor de verschillende groepen technologie beschikbaar is die het wonen comfortabel, veilig en gezond (binnenklimaat; zorgtechnologie) maakt en de randvoorwaarden biedt om zelfstandig te blijven wonen.